Cada vez mais presentes nas grandes cidades, o condomínio edilício se concretiza como uma boa alternativa de moradia, reunindo a propriedade da coisa entre várias pessoas e compensando as suas vantagens e sacrifícios entre os condôminos.
Um dos instrumentos para sua viabilização é a taxa condominial, dividida entre os condôminos e utilizada para custear as despesas do próprio condomínio, como porteiros, zeladores, elevadores, limpeza, jardinagem, água e energia elétrica das áreas comuns, entre outros. Nos condomínios mais antigos, encontra-se com mais freqüência, a própria conta de água ou gás encanado incluída na taxa condominial, sendo rateada entre os condôminos.
O Código Civil Brasileiro, no art. 1336, I, estabeleceu como regra básica que as cotas de cada condômino serão cobradas na proporção da sua fração ideal, salvo disposição em contrário na Convenção.
Entretanto, o Poder Judiciário, há muito, já foi chamado a se manifestar sobre este critério e, na oportunidade, se manifestou sobre a cobrança referente aos condomínios compostos por lojas e salas, decidindo que o método da fração ideal não deve ser aplicado em prejuízo das lojas, quanto ao pagamento de porteiros, elevadores e demais itens que não eram utilizados, por haver entrada independente no edifício.
Assim, a controvérsia no Judiciário permanecia quanto aos apartamentos de cobertura, bem como as unidades térreas e os possuidores de área privativa em condomínio residencial. Nesses casos, os Tribunais entendiam unanimemente que a taxa condominial deveria ser proporcional à fração ideal para cada condômino, conforme estabelecido pela Lei e na Convenção.
Todavia, ao ser provocado à apreciar o tema no ano de 2013, a 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, de forma inédita, mesmo não decidindo diretamente sobre a taxa condominial, ventilou acatar tese no sentido de afastar o parâmetro a fração ideal e adotar “o uso e o gozo efetivo dos benefícios ofertados com a despesa” por cada unidade condominial, a fim de se evitar o enriquecimento ilícito dos condôminos proprietários de unidades menores, que utilizem, do mesmo modo, os serviços prestados pelas áreas comuns.
O fator principal é garantir a isonomia entre os condôminos, não aceitando apenas o tamanho ou a localização do apartamento como critério para cobrança da taxa condominial.
Assim, a 4ª Turma do STJ insinuou acatar a solução dada ao caso pelos Tribunais Estaduais, tornando mais justo, data vênia, ao mensurar a taxa condominial de acordo com o proveito efetivo da despesa e não pela simples divisão pela fração ideal. Contudo, a matéria ainda não era pacífica no Superior Tribunal de Justiça.
Já em 2014, o Ministro Ricardo Villas Boas Cueva membro da 3ª Turma, ao apreciar outro Recurso Especial também originário do Tribunal Mineiro, decidiu pela manutenção do critério da fração ideal na cobrança das taxas condominiais, sendo seguido unanimamente pelos membros da 3o Turma.
Posteriormente, em 2018, por meio do AgInt no Resp 1.664.646/MG, DJe 01.03.2018, o Ministro Cueva, confirmou que deveria ser obrigatório a observância do critério de rateio das despesas condominiais expressamente previsto na respectiva convenção do condomínio, especialmente quando o critério eleito é justamente aquele previsto como regra geral para as hipóteses em que ausente tal estipulação.
Neste passo, novas ações e decisões vêm surgindo nos Tribunais Estaduais, inclusive na Bahia confirmando o entendimento para o cálculo baseado no proveito efetivo das despesas.